團結香港基金 香港房屋趨勢導航2024
團結香港基金
香港房屋趨勢導航2024
【2024年5月2日，香港】團結香港基金（基金會）發表香港房屋趨勢導航報告，内容涵蓋最新公私營房屋供應獨家預測。經過歷屆政府努力，香港目前正步入土地及房屋供應「收成期」，預測未來五年私人住宅和公營房屋的年均落成量分別將達到19,100及35,000伙，超過長遠房屋策略（《長策》）的目標，公屋綜合輪候時間亦預計持續回落。隨著供應前景持續改善，政策重心應從「提量」轉向「提質」，逐步提升公營房屋單位面積，及當中資助出售單位的比例。
私人住宅供應：初期反覆後回穩，私人土儲增作用
未來五年私人住宅供應將會先高後低。展望2024至2028年，每年平均落成約19,100個私人住宅單位，但落成量將較集中在首兩年，分別將超過20,000個單位，其後逐漸回落至每年15,000至17,000個單位，背後原因是發展商因應市場情況而調整工程進度，以及去年多次極端天氣事件所造成的延誤。
土地供應方面，2023年政府主導土地供應出現六次流標，創下歷史記錄，但由於私人土地儲備的發展潛力獲得釋放，其土地供應佔比從2018/19至2020/21年度的25%，上升到2021/22至2023/24年度的67%，部分抵消了流標的影響。
隨著造地進入收成期，政府手中土地儲備變得較爲充裕，並有更大的彈性調節推售土地的數量和速度。視乎政府主導土地供應的成功批出比率，以及私人主導項目的推進進度，預計2029至2033年期間，平均每年的落成量將介乎14,400和18,500個單位之間，未來十年整體趨勢將保持平穩。
公營房屋供應：風險暫除續警惕，超額達標證進步
公營房屋方面，展望2024/25至2028/29年度，每年平均落成約35,000個公營房屋單位，超過《長策》30,800個單位的目標。其中，影響中短期供應的主要風險因素暫時消除，包括2023/24年度公營房屋落成延誤比率大幅下降至2%，而30,000個簡約公屋單位預計將按計劃落成。
根據最新的落成量數字，我們的預測顯示公屋綜合輪候時間有望在2026/27年度下降至4.5 年，達成政府定下的目標。儘管如此，社會各界仍不能鬆懈，因為假如過去反覆出現的落成延誤情況再度發生，公屋綜合輪候時間則只會輕微下降至5.2 年。
如果所有已公布的公營房屋用地都能按時交付及施工，預計未來十年落成量將達到約410,000個單位，較《長策》目標高出33%。即使在用地交付和建築工程皆延誤的情景中，最終落成量仍會比《長策》目標高出 10%。
從提量到提質：轉變時機已成熟，優化結構促上流
分析顯示，過去二十年香港的房屋供應呈「兩頭大中間小」的M型結構，當中資助出售單位佔總存量只有約15%。另一方面，以收入計，有近38%的香港家庭符合購買資助出售單位的資格，可見資助出售單位供不應求。這尤其體現在每次的綠表置居計劃（綠置居）及居者有其屋計劃（居屋）單位出售，皆出現大幅超額認購。
故此，我們建議在中短期增加綠置居單位的供應，在不影響公屋輪候時間的同時，提供更多可負擔的置業機會。在增加綠置居的前提下，政府可以考慮調整新落成居屋的綠白表比例，以預留更多名額予白表申請者。而在中長期，政府則應該增加居屋在公營房屋供應中的比例，以進一步完善房屋階梯，促進社會向上流動。
過去的綠置居銷售紀錄顯示，小型單位並不受歡迎，貨尾單位和撻訂個案以面積少於300呎單位佔多數。為了提供更大誘因，鼓勵現有公屋租戶自置居所並交還所住單位，當局應增加新落成綠置居及居屋等資助出售單位的面積，以提升公營房屋居民的居住質素。
團結香港基金總裁李正儀博士指出，「香港又一次站在十字路口面臨抉擇。上一次，我們停止造地建屋長達十年，造成了供應短缺和居住質素下降，至今我們仍在努力應對和糾正後果。這深刻地提醒我們在制定土地房屋策略時要更具前瞻性，避免在解決當前問題的同時，製造未來的新問題。汲取這次教訓，我們不僅要集中資源，按部就班地繼續造地建屋，更要抓住機遇，著力提升居住質素。」
團結香港基金副總裁葉文祺表示，「在提量方面打下堅實基礎之後，將提高居住質素從長遠理想變為現實的時機已經成熟。更具體地說，我們呼籲增加可負擔置業機會和公營房屋人均居住面積。儘管如此，任何改變都須與縮短公屋輪候時間的追求之間取得平衡，並提供足夠誘因鼓勵現有公屋租戶自置居所及交還公屋單位。因此，我們勾劃了一個循序漸進的「三步走」提質方向，從而避免影響公屋輪候時間、優化資助出售房屋供應結構，以及促進社會向上流動。」
《香港房屋趨勢導航2024》：
